شکاف بین بازار و کشور

بررسی روند دو نوع تورم ملکی در پایتخت با عملکرد قیمت 1400 حکایت از افزایش شکاف قیمت زمین و مسکن دارد.

بر اساس آخرین اطلاعات منتشر شده از سوی مرکز آمار ایران از تحولات بازار زمین در تهران، بررسی «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد که شکاف بین میانگین قیمت زمین و متوسط ​​قیمت مسکن که به میزان قابل توجهی افزایش یافته است. سطح از سال 1999، دوباره افزایش یافته است. به این ترتیب بر اساس آخرین آمار، فاصله میانگین قیمت زمین با میانگین قیمت مسکن در سال 1400 به بالاترین حد خود از گذشته رسیده است.

بر اساس اعلام مرکز آمار ایران، متوسط ​​قیمت هر مترمربع زمین مسکونی در شهر تهران در زمستان سال 1400 به 52 میلیون و 100 هزار تومان افزایش یافته است که در مقایسه با میانگین قیمت زمین فصل قبل یعنی پاییز 1400 (تورم فصلی) 4/8 درصد افزایش داشته و نسبت به زمستان 1399 (نمره تورم) 17/1 درصد افزایش یافته است. در شرایطی که سوءتفاهماتی از سوی گروهی از تحلیلگران در شبکه های مجازی در رابطه با تغییرات بازار زمین مطرح شده است، داده های فصلی این بازار در زمستان 1400 مستند شده است.موضوع به این معنا نیست. زمین بی قیمت در این بازه زمانی تورم زمین 17/1 درصد اما تورم زمین 26/5 درصد است.

در واقع در این برداشت های مجازی، برخی از تحلیلگران تورم زمین و تورم مسکن در زمستان 1400 (فقط یک فصل) را در شبکه های اجتماعی بررسی کرده و اعلام کرده اند که زمین از مسکن محروم و مسکن مهر شده است. بسیار رشد کرده است؛ در حالی که تورم زمین در یک سال 1400 برابر تورم مسکن بوده است. تحلیل و برداشت نادرست دیگری نیز از سوی برخی مطرح شد که با توجه به عقب ماندگی تورم زمین، در زمستان 1400 می توان تعبیر کرد که تغییرات قیمتی در بازار زمین آرام شده است. بررسی های «دنیای اقتصاد» نشان می دهد که هر دوی این تحلیل ها مشکوک و مشکل ساز هستند. دلیل اول این است که میانگین قیمت زمین از متوسط ​​قیمت مسکن بیشتر است و تورم سالانه زمین از تورم سالانه مسکن در سال 1400 بیشتر است. علاوه بر این، بررسی ها بر اساس نتایج قیمت قابل توجه زمین در بازار است، یعنی عدد به دست آمده از نسبت قیمت زمین به مسکن، که نشان دهنده افزایش شکاف بین میانگین قیمت زمین و مسکن در شهر است. تهران.

دلیل دوم نیز بر اساس تغییرات فصلی بازار در فصول گذشته (فصول قبل از زمستان 1400) است. بر این اساس که زمستان 1400 در واقع پنجمین فصل متوالی است که تورم زمین های فصلی تک رقمی شده است. در واقع تورم زمین های فصلی در زمستان سال گذشته اتفاق جدیدی تلقی نمی شود، میانگین قیمت زمین در شهر تهران در زمستان 1400 نسبت به پاییز سال گذشته 8/4 درصد رشد داشته است. و تورم زمین های فصلی از زمستان 1393 به عدد 99 رسیده است. پس از ثبت تورم فصلی 19 درصدی در بازار زمین در پاییز 99، تورم فصلی زمین در زمستان 99 به 8 درصد کاهش یافت. تورم زمین فصلی در بهار 99 معادل 3 درصد، در تابستان معادل 4 درصد، در پاییز معادل 4 درصد و در زمستان 1400 نیز معادل 8/4 درصد بوده است.

داستان یک سال از زمین و خانه

تحلیلگرانی که معتقدند تورم در بازار زمین در زمستان 1400 آرام می‌شود، تنها یک صحنه از بازار زمین در سال گذشته را بررسی کرده‌اند – زمستان؛ در حالی که تحولات یک ساله این بازار حکایت دیگری دارد. بررسی زمین های بازار 1400 شهر تهران نشان می دهد که متوسط ​​قیمت هر متر مربع زمین در پایتخت در سال 1400 به 49 میلیون تومان رسیده است که نشان دهنده افزایش 2/34 درصدی میانگین قیمت زمین در سال گذشته نسبت به میانگین است. قیمت زمین در سال 1399. در عین حال میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در سال گذشته به 31 میلیون و 400 هزار تومان رسید که نسبت به میانگین قیمت مسکن در سال 1399، حکایت از افزایش 6/31 درصدی دارد.

این آمار و بررسی عملکرد یکساله بازار مسکن و زمین نشان می دهد که نه تنها در سال گذشته تورم بازار زمین بیشتر از تورم مسکن بوده، بلکه قیمت زمین نیز با سرعت بیشتری نسبت به مسکن رشد کرده است. همچنین آمارها نشان می دهد که از سال 94 تا 1400 میانگین قیمت زمین در شهر تهران 4/11 دو برابر شده است. این در حالی است که میانگین قیمت مسکن در تهران در این مدت ۷/۷ برابر شده است. بنابراین همانطور که در سه تا چهار دهه اخیر تورم سالانه زمین بیشتر از تورم سالانه املاک بوده است، در دوران رونق نیز رشد قیمت زمین سریعتر از تورم املاک بوده است. با توجه به فعال بودن زمین نسبت به بازار مسکن، شکاف بین قیمت زمین و مسکن در سال های اخیر افزایش یافته و این فاصله به شکل بی سابقه ای تشدید شده است.

نتیجه زمین با کارکرد بالا

برآوردهای «دنیای اقتصاد» بر اساس آمارهای رسمی حاکی از نتیجه کم تحرکی زمین در چند وقت اخیر است. این فعالیت با استفاده از یک معیار مهم املاک یعنی نسبت زمین به مسکن (نسبت میانگین قیمت زمین به متوسط ​​قیمت مسکن) ارزیابی و اندازه گیری شده است. نتایج به دست آمده از تجزیه و تحلیل عدد بدست آمده از این فشارسنج حائز اهمیت است زیرا می توان از آن برای اندازه گیری حاشیه سود سازندگان استفاده کرد.در دهه 80 میانگین قیمت زمین و متوسط ​​قیمت مسکن در شهر تهران محاسبه می شود. تقریباً برابر است و عدد بدست آمده از نسبت قیمت زمین به نسبت قیمت مسکن برابر با حدود یک بوده است. این تعادل با شروع فعال و افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به تورم مسکن، در دهه 90 میانگین قیمت زمین در تهران به 1/2 تا 1/3 برابر میانگین قیمت مسکن در پایتخت رسید. در سال 1378 شکاف بین قیمت زمین و مسکن افزایش یافت و به 1/53 برابر رسید. در سال 1400 نیز این روند به شکل بی سابقه ای تشدید شد و نسبت زمین به مسکن به 1/56 افزایش یافت.

چرا زمین بیشتر رشد کرد؟

بررسی های «دنیاری اکونومی» گزارش می دهد که حداقل دو دلیل مهم برای این عدم فعالیت وجود دارد. بررسی های «دنیای اقتصاد» در این زمینه حاکی از آن است که عامل مهمی در افزایش سرعت رشد قیمت زمین نسبت به متوسط ​​قیمت مسکن در تهران در دوران رونق اقتصادی ناشی از افزایش فعالیت های تجاری، رشد اشتغال است. و رواج سرمایه گذاری های کلان املاک در این بازار. همزمان با آغاز دوره رونق املاک و افزایش تمایل سرمایه گذاران به ورود سرمایه خود به بازار املاک، آن دسته از سرمایه گذارانی که سرمایه زیادی در اختیار داشتند، بازار زمین را به عنوان اولویت خود برای سرمایه گذاری در املاک انتخاب کردند. ; در مقابل، سرمایه گذاران برای معاملات کوچکتر وارد بازار شدند. این موضوع به معنای ورود تقاضای سرمایه در حجم قابل توجهی با سرمایه های کلان به بازار زمین است که منجر به افزایش سرعت رشد قیمت در این قسمت از بازار ملک نسبت به بازار آپارتمان شد.

از سوی دیگر یکی از دلایل افزایش شکاف قیمت زمین و مسکن به کمبود زمین ساخت و ساز در شهر تهران مربوط می شود. به دلیل ساخت و سازهای گسترده از سال های گذشته تاکنون، بازار زمین به مرور زمان با کمبود عرضه مواجه شده است. یعنی عرضه زمین سال به سال کاهش یافته است. این موضوع به این معناست که کاهش عرضه در مقابل افزایش تقاضای سرمایه برای خرید زمین در دوران رونق قیمت زمین غیرفعال موثرتر از مسکن بوده است.

پاسخ به رکود کور

نتایج مربوط به ارزیابی سرعت رشد قیمت در بازار زمین و بیش فعالی تورم زمین نسبت به معاملات مسکن است که پاسخی به معمای رکود ملکی و عدم تمایل سازندگان به ساخت و ساز است. زیرا با افزایش فاصله قیمت زمین و مسکن در عمل حاشیه سود سازندگان تحت تاثیر قرار می گیرد و کاهش می یابد. این عامل علاوه بر رکود معاملات مسکن و کاهش شدید تعداد خریداران مصرفی، همزمان با جهش قیمت مصالح ساختمانی، بی انگیزگی سازندگان برای تکمیل فعالیت های عمرانی را در پی داشت. به این ترتیب اگر تورم زمین فصلی تک رقمی و نسبت به سال 99 بوده است، نرخ رشد قیمت در این نقطه از بازار کشور کاهش یافته است. اما کاهش سرعت رشد قیمت در این بازار به معنای ایجاد شرایط مطلوب برای تولیدکنندگان نیست. با توجه به اینکه عدد بدست آمده از نسبت قیمت زمین به مسکن زیاد است حاشیه سود سازندگان تحت تاثیر قرار می گیرد. در حال حاضر متوسط ​​قیمت زمین در تهران بیش از 5/1 برابر میانگین قیمت مسکن در پایتخت است.

اما در شرایط به طور قطع نمی توان عدد حاصل از این نسبت را به یک کاهش داد و میانگین قیمت زمین و مسکن را با توجه به آنچه در دهه 80 وجود داشت یکسان کرد. چگونه باید این نسبت را تعدیل کرد تا بازار بخشی از جذابیت گذشته خود را برای ساخت و ساز و عرضه مدرن به دست آورد؟

بررسی ها نشان می دهد که در صورت کاهش 3/1 عدد حاصل از نسبت قیمت زمین به مسکن، امکان بازگشت بخشی از سازندگان به عنوان کاندیدای سازه ای به بازار وجود دارد. با رصد دستگاه های سنجش قیمت مسکن و گیج های قیمت بازار آپارتمان ها قطعاً انتظار نمی رود این موضوع با افزایش سرعت رشد قیمت مسکن و افزایش قیمت آپارتمان ها جبران شود. به این ترتیب باید منتظر کاهش قیمت زمین بود تا رابطه قیمتی زمین و مسکن تعدیل شود. قیمت زمین در سال های گذشته کاهش داشته است. در سال 88 متوسط ​​قیمت زمین در شهر تهران 17 درصد کاهش یافت. در سال 93 قیمت زمین 14 درصد کاهش یافت. بنابراین احتمال تورم منفی در بازار زمین و کاهش قیمت در این قسمت از بازار دور از ذهن نیست. در واقع در صورت تغییر جهت نیروهای افزایش دهنده قیمت مسکن، مانند موضوع احیا و اتفاقات اقتصادی و غیراقتصادی پس از آن، می توان انتظار داشت که قیمت زمین نیز از سطوح ناآشنا به وضعیت عادی

به دلیل تورم، زمین دیجیتال

اما با وجود تمام آنچه گفته شد، تورم فصلی در بازار زمین به قدری ناچیز بوده است که می توان به دو دلیل در این زمینه اشاره کرد. دلیل اول مربوط به رکود ساخت و ساز و خروج سازندگان از بازار زمین به عنوان تقاضای مصرف کننده است. اگرچه در دوران رونق تقاضای سرمایه در بازار زمین وجود داشت، اما تقاضای سازندگان برای خرید زمین و شروع روند ساخت و ساز کاهش یافت. دلیل دوم نیز مربوط به جانمایی بازار مسکن در سال 1400 است.

در سال 1400 جذابیت سرمایه گذاری در بازار مسکن چه در زمینه معاملات آپارتمان و چه در زمینه خرید زمین نسبت به سال 1378 کاهش یافته است و آمارهای رسمی نشان می دهد که تحت تأثیر این موضوع در سال 1400 به طور میانگین تنها 250 مورد خرید زمین به ازای هر فصل در شهر تهران انجام شده است که این تراز نسبت به میانگین خرید ۳۵۰ فقره زمین در هر فصل از سال ۱۳۷۸ حدود ۳۰ درصد کمتر است. در سال 1377 به طور متوسط ​​450 فقره زمین در شهر تهران خریداری شد. این تراز در سال 97 معادل 550 جمله و در سال های 92 تا 96 در هر فصل 600 جمله بوده است.